Neue Grundsteuer 2022

Überblick

Alle Informationen im Überblick

In ganz Deutschland wird die Grundsteuer in 2022 neu berechnet. Grund ist die Grundsteuerreform 2022. Alle Bundesländer müssen die neue Grundsteuer berechnen - jedoch nicht unbedingt auf die gleiche Weise. Die meisten Bundesländer (darunter auch Nordrhein-Westfalen) wenden das vom Bundesfinanzministerium entwickelte "Bundesmodell" als neue Berechnungsmethode der Grundsteuer an.

Andere Bundesländer haben sich für ein eigenes Modell als neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer entschieden. Den größten Unterschied der unterschiedlichen Berechnungsmodelle erklären wir Ihnen im nachstehenden Absatz.

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Neue Grundsteuer berechnen 2022 - die Flächenmodelle


Während das Bundesmodell eine vollständige Neubewertung der Immobilie erfordert, ist eine komplette Bewertung der Immobilie in den Flächenmodellen der abweichenden Bundesländer nicht erforderlich. Statt einer Neubewertung wird die Grundsteuer berechnet mit dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart, der Gebäudefläche, dem Mietniveau und Daten aus der Nettokaltmiete. Jedes Bundesland, das vom Bundesmodell abweicht, verwendet wertunabhängige feste Rechengrößen, unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie (in begrenztem Umfang). Als einziges Bundesland zieht Baden-Württemberg lediglich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert als neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer heran, ohne die Art der Bebauung zu berücksichtigen. Eine komplette Bewertung der Immobilie ist in diesen sog. „Flächenmodellen“ nicht erforderlich.

Weitere Informationen zur neuen Berechnungsmethode der Grundsteuer 2022 finden Sie im FAQ-Bereich.

FAQ

Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Grundsteuerreform 2022 auf einem Blick.

Für jede Form von Grundstückseigentum fällt in Deutschland eine Grundsteuer an. Mit der Grundsteuer Reform 2022 wird die deutsche Grundsteuer in drei Kategorien unterteilt:

  • Grundsteuer A
  • Grundsteuer B
  • Grundsteuer C (neu ab 2025)

Die Buchstaben A, B und C differenzieren die Grundsteuer nach Grundstücksart und/oder Eigenschaft. Die Zusatzbezeichnung unterteilt hierbei in Agrargrundstücke und landwirtschaftliche Nutzflächen (Grundsteuer A), bauliche Grundstücke (Grundsteuer B) oder unbebaute, aber baureife Grundstücke (Grundsteuer C). An der Grundbesteuerung der Kategorien A und B ändert sich nichts. Eine Veränderung der Berechnungsgrundlage geschieht mit Einführung der Grundsteuer C im Jahr 2025. Die Grundsteuer C wird im Rahmen der Grundsteuerreform 2022 neu eingeführt. Um Grundstücksspekulationen bei unbebauten, aber baureifen Grundstücken einzudämmen, sollen finanzielle Anreize für die tatsächliche Schaffung von Wohnraum entstehen.

 

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A bezieht sich auf landwirtschaftliche Flächen im Bereich der Land- und Forstwirtschaft. Wie auch die Grundsteuer B hat die Grundsteuer A eigene Einheitswerte, Steuermesszahlen und Hebesätze. Rechtliche Grundlage der Grundsteuer A ist das Grundsteuergesetz (GrStG).

Grundsteuer A berechnen
Zur Berechnung der Grundsteuer A werden der Grundsteuerwert und die Steuermesszahl ermittelt.

  • Den Grundsteuerwert ermitteln die zuständigen Finanzämter. Grundlage ist die jeweilige neue Grundsteuererklärung. Erster Stichtag für die neue Bewertung gemäß der Grundsteuer Reform ist der 1.1.2022.
  • Zur Ermittlung des Steuermessbetrages werden der Grundstückswert (auch Einheitswert und die Steuermesszahl multipliziert. Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag (§ 13 GrStG).
  • Die Steuermesszahl ist bundesweit einheitlich: - Für Westdeutschland gilt als Steuermesszahl 2,6 bis 6 Promille vom Einheitswert. - Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in Ostdeutschland sind es 5 bis 10 Promille vom Einheitswert.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B ist für jeden Grund und Boden gültig. Sie ist die häufigste Grundsteuer und gilt für alle bebauten und für unbebaute Grundstücke, ausgenommen land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Grundsteuer B berechnen
Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer B bilden drei Faktoren:

  • Einheits- oder Grundstückswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Die Faktoren werden von den Finanzämtern und Gemeinden ermittelt und zur Berechnung der Grundsteuer B herangezogen.

Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag

Mit Hilfe des Steuermessbetrages erfolgt die Berechnung der Grundsteuer, indem die jeweilige Gemeinde den Hebesatz anwendet. Jede Gemeinde legt ihren Hebesatz selbst fest.

 

Grundsteuer C

Die Grundsteuer C ist nicht ganz neu, vielmehr kommt sie zurück. Die bereits 1961 und 1962 erhobene Baulandsteuer sollte neben dem Schließen von Baulücken auch der Verhinderung von Bodenspekulationen dienen. Die Wiedereinführung dieser Grundsteuer C im Rahmen der aktuellen Reform der Grundsteuer wurde für 2025 beschlossen. Mit der Grundsteuer C können Kommunen unbebaute, baureife Grundstücke höher besteuern, indem sie einen höheren Hebesatz festlegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Dadurch sollen Grundstückspekulationen unattraktiver und die Bebauung baureifer Grundstücke beschleunigt werden. So soll neuer Wohnraum schneller entstehen.

Die Grundsteuer C wird im Rahmen der Grundsteuerreform 2022 im Jahr 2025 eingeführt.

Hintergrund zur erneuten Einführung der Grundsteuer C waren unter anderem verbreitete spekulative Grundstückskäufe in Ballungsgebieten. Immobilienkäufe in Erwartung einer Wertsteigerung haben maßgeblich zur Verteuerung von Wohnraum beigetragen. Insbesondere dort, wo Wohnraummangel herrscht, sollen mit der Grundsteuer C nun Investoren von Spekulationskäufen abgeschreckt und die Entstehung neuen Wohnraums gefördert werden.

Grundsteuer C berechnen

Die Berechnung der Grundsteuer C erfolgt nach dieser Formel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Der Unterschied zu den anderen Grundsteuerkategorien besteht lediglich darin, dass Kommunen einen höheren Hebesatz für baureife, bislang unbebaute Grundstücke erheben können.


Nein, es gibt keine Grundsteuer D.


Die grundsätzliche Berechnung der Grundsteuer C basiert auf der Formel:

Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer lässt sich durch einen höheren Hebesatz der jeweiligen Gemeinde explizit steuern. Hintergrund ist eine gewünschte schnellere Bebauung baureifer, noch unbebauter Grundstücke. So soll Grundstücksspekulationen vorgebeugt und der Entstehung von neuem Wohnraum Vorschub geleistet werden.


Alle Immobilieneigentümer müssen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 eine zusätzliche Steuererklärung abgeben. In der sogenannten Feststellungserklärung werden alle relevanten Daten abgefragt, die als Grundlage für die Berechnung der neuen Grundsteuer dienen.


Die Finanzämter schreiben alle Grundstückseigentümer an. In diesem Schreiben und dem Grundabgabenbescheid finden sich die notwendigen Daten:

Daten aus dem Grundbuch:

  • Gemarkung
  • Flurstück

Persönlichen Daten aus dem Steuerbescheid:

  • Steueridentifikationsnummer

Daten aus dem Grundabgabenbescheid

  • Einheitswertnummer

Weitere Angaben zur Immobilie

  • Adresse
  • Grundstücksfläche in m²
  • Wohnfläche oder Nutzfläche in m²
  • Jahr der Bezugsfertigkeit
  • Jahr einer eventuell erfolgten Kernsanierung
  • Bodenrichtwert (zu finden unter www.boris.nrw.de)

Im Rahmen der Grundsteuerreform ist die Steuererklärung bis 31.10.2022 abzugeben. Die neue Grundsteuererklärung muss elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Ca. ab dem 01.07.2022 soll die Einreichung über Mein Elster möglich sein.


Die Grundsteuersumme insgesamt soll durch die Reform nicht steigen. Die Verteilung soll durch eine Neubewertung der Grundstücke und Immobilien gerechter werden. So wird es für manche Immobilienbesitzer günstiger - für andere dagegen teurer. Insbesondere Grundstücksspekulanten sollen mit einem möglichen höheren Hebesatz der Kommunen verstärkt zur Kasse gebeten werden.


Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig vom Bundesland, Einheitswert und Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.


Derzeit kann es keine Grundsteuer Rechner für die neue Grundsteuer C geben, die 2025 erstmalig erhoben wird. Grund ist, dass zur Berechnung der Grundsteuer der Hebesatz der eigenen Gemeinde bekannt sein muss. Stand Juni 2022 haben die Kommunen aber noch keine neuen Hebesätze festgelegt.


Smart Grundsteuer ist eine Kanzlei-Software für Steuerberater. Sie ist nicht für die Eigenberechnung der Grundsteuer durch den Grundstückseigentümer ausgelegt. Als Steuerberater kennen wir alle relevanten Details, die für die Berechnung der Grundsteuer relevant sind. Aus diesem Grund empfehlen wir, die Grundsteuer unbedingt durch einen versierten Steuerberater vornehmen zu lassen.


Einen Grundsteuer Fragebogen gibt es im geführten Prozess innerhalb des Websitenbereiches, den wir zur Durchführung Ihrer Grundsteuererklärung nutzen. Die Zugangsdaten zum Online-Formular für Sie, unsere Mandanten, werden Ihnen nach erfolgreicher Registrierung per E-Mail zugesendet. Das Formular kann ganz bequem online ausgefüllt werden. Mehrfacher Zugang ist möglich. Die Eingabe der Daten zum Grundstück kann also in mehreren Sitzungen erfolgen.


Grundsteuerformulare Bundesmodell

Die Finanzverwaltung hat am 1. Dezember 2021 die Vordrucke und Ausfüllanleitungen für die Feststellungserklärung im Bundessteuerblatt (BStBl. I 2021, 2391 ff.) veröffentlicht. Die Papiervordrucke für die "Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022" (Grundsteuererklärung) finden Sie in der NWB-Datenbank.

Die Papiervordrucke dürfen nur nach positiv beschiedenem Antrag verwendet werden. Die Feststellungserklärung muss im Regelfall elektronisch per Mein Elster beim Finanzamt eingereicht werden.

Derzeit sind noch keine elektronischen Grundsteuer Formulare veröffentlicht. Inhaltlich werden die elektronischen Formulare aber den Papiervordrucken entsprechen. So können Sie sich bereits jetzt mittels der veröffentlichten Formulare einen Überblick verschaffen. 


Daten aus dem Grundbuch:

  • Gemarkung
  • Flurstück

Persönlichen Daten aus dem Steuerbescheid:

  • Steueridentifikationsnummer

Daten aus dem Grundabgabenbescheid

  • Einheitswertnummer

Weitere Angaben zur Immobilie

  • Adresse
  • Grundstücksfläche in m²
  • Wohnfläche oder Nutzfläche in m²
  • Jahr der Bezugsfertigkeit
  • Jahr einer eventuell erfolgten Kernsanierung
  • Bodenrichtwert (zu finden unter www.boris.nrw.de)

Die neue Grundsteuer wirkt sich nicht auf die Erbpacht aus. Früher gab es für den Grundstückseigentümer und den Pächter zwei getrennte Grundsteuererklärungen. Künftig muss nur noch einer von beiden die Grundsteuererklärung einreichen. In den meisten Fällen ist dies der Grundstückseigentümer.


Die Grundsteuer für vermietete Immobilien ist umlagefähig. § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung berechtigt den Vermieter, den Grundsteuerbetrag anteilig an die Mieter weiterzuberechnen. Voraussetzung ist, dass die Zahlung von Nebenkosten im Mietvertrag festgelegt wurde. Die Grundsteuer wird mit Hilfe eines Verteilerschlüssels als Nebenkosten auf alle Bewohner des Hauses umgelegt.


Der Einheitswert ist der Grundsteuerwert. Multipliziert mit Steuermesszahl und Hebesatz bildet er die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Die Höhe des Einheitswertes ist davon abhängig, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Die Ermittlung des Einheitswertes für unbebaute Grundstücke ist relativ einfach:

Quadratmeterzahl des Grundstücks x Bodenwert = Einheitswert

Bei bebauten Grundstücken kommen bei der Berechnung entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren hinzu.


Mit Hilfe der Grundsteuermesszahl wird der steuerpflichtige Teil des Einheitswertes festgelegt. In § 14 und § 15 Grundsteuergesetz wurden Staffelungen zur Grundsteuermesszahl definiert, orientiert an unterschiedlichen Kriterien.


Der Hebesatz wird von Gemeinden oder Kommunen individuell festgelegt. Insbesondere in Ballungszentren zu ländlichen Gebieten, schwankt der Hebesatz stark. Er ist der dritte Faktor, mit dem die Grundsteuer berechnet wird. Damit kann der Hebesatz zu einem entscheidenden Kriterium bei einer Standortwahl sein.


Das Grundsteuergesetz sieht keine Höchstgrenze für den Hebesatz vor. Eine Klage gegen einen als zu hoch empfundenen Hebesatz mag grundsätzlich zulässig sein, sie wird aber regelmäßig geringe Erfolgsaussichten haben.  Von Seiten der Gerichte wird allenfalls dann zu Gunsten des Klägers entscheiden, wenn der Hebesatz willkürlich erhöht wurde und eine erdrosselnde Wirkung entfaltet.


Grundsteuer und Grundbesitzabgaben sind nicht dasselbe.

  • Die Grundbesitzabgaben umfassen Grundsteuern, Abfallgebühren, Straßenreinigungskosten und Abwassergebühren.
  • Die Grundsteuer ist vom Immobilien- oder Grundstückseigentümer zu entrichten. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ist die Grundsteuer umlagefähig.

Gemäß § 10 Abs. 1 GrstG ist der Grundsteuerschuldner der Eigentümer, der am 01.01. eines Jahres im Grundbuch steht. Bei einem Verkauf später im Jahr gilt: Die Grundsteuer wurde zum 01.01. für das laufende Jahr bereits beim Verkäufer eingefordert. Die anteilige Grundsteuer für das restliche Jahr, wird im Kaufvertrag ausgewiesen und so an den Käufer weiterberechnet.